부동산 관련 유명 유튜브 부동산 읽어주는 남자 (일명 부읽남) 님의 부동산 관련 신간 도서이다. 부읽남 님의 채널은 부동산 관련 영상보다는 마인드 셋팅 관련 영상을 주로 봐왔다. 부동산 관련 영상을 봐야지 하다가도, 부동산에 대한 기본적인 개념이 머리에 탑재되어 있지 않기도 했고, 수많은 영상을 다 보자니 시간도 없어서 결국엔 마인드 셋팅 영상만 봐왔던 것 같다.
그러던 차에 부읽남 님이 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업' 책을 냈다. 부동산 관련 책을 여러 가지 보긴 했었지만, 나같이 잘 모르는 초심자들이 읽기에 정말 좋은 책이다. 쉽고 명료하다. 부동산 입문서로서 추천!
(출처: 부동산 읽어주는 남자)
https://www.youtube.com/watch?v=GF5khzzl42c
자산 Oriented 마인드 셋
부읽남의 채널과 책에서 가장 강조하는 것은 '마인드 셋'이다. 바로 자산 Oriented 된 마인드 셋을 갖는 것. 부동산 투자도, 주식 투자도 결국 자산 Oriented 된 마인드 셋에서부터 시작한다. 예로부터 왕/귀족과 평민/노예를 가르던 기준은 (타고난 신분을 제외하고) 바로 '토지' 소유의 유무였다. 왕/귀족은 토지라는 자산이 있는 자들이었고, 평민/노예는 토지라는 자산이 없는 자들이었다. 그러기에 왕/귀족은 토지를 제공하는 대가만으로 부유하게 살 수 있었고, 반면에 평민/노예는 빌린 토지를 죽어라 경작하는 대가로 근근이 살아갈 수 있었다.
시간이 지나 자본주의가 발달함에 따라 '토지'에 한정되었던 자산은 부동산, 주식, 채권 등등 그 형태가 다양해진다. 하지만, 여전히 자산을 소유한 건물주, 회사에 지분을 소유한 투자자는 일하지 않고도 부유하게 살 수 있지만, 그렇지 못한 사람들은 열심히 노동력을 제공하며 근근히 살아가야 한다는 점에서는 비슷하다.
자신의 유무에 따라 귀족과 노예를 들먹이는게 거부감이 드는 사람도 있겠지만, 부정할 수 없는 현실이기도 하다. 여전히 자산을 소유한 자는 계속 부유해지고, 자산을 소유하지 못한 자는 계속해서 가난해진다.
여기서 부읽남의 자산 Oriented 된 마인드 셋이 나온다. 바로 최대한 빨리 자산에 대한 '소유권'을 갖는 것. 사업체, 주식, 건물이라는 자산에 대한 소유권을 최대한 빠르게 선점하고 여기서 나온 매출, 배당금, 그리고 월세 등으로 또다시 자산을 사는 것.
시작은 3천만원
마인드 셋이야 그렇다 치고, 실질적으로 어디서부터 시작해야 할까? 부읽남은 일단 3천만 원부터 저금할 것을 권유한다.
애초에 '투자 수익 = 투자금 X 수익률'이다.
그렇다면 투자금을 높이거나 수익률을 높여야 투자 수익을 높일 수 있다. 하지만, 주식을 해본 사람들은 알겠지만 수익률을 일정 수준 이상으로 높이는 건 매우 어려운 일이다. 운도 따라야 하고, 공부도 많이 필요하다. 그래서, 수익률을 오버해서 올리겠다는 욕심보다는 투자금의 덩치를 일정 수준 이상으로 키우는 게 더 효율적이다. 그리고 그 일정 수준 이상의 투자금은 '3천만 원'이다. 물론 막상 3천만 원으로 당장 투자할 수 있는 곳이 있는 건 아니다. 다만 3천만 원이라는 것은 최소한의 투자금이자, 3천만 원을 모으는 동안 자산 Oriented 된 마인드 셋을 갖추기 위함이다.
부읽남이 말하는 '당신이 집을 사지 못하는 4가지 이유'
대출, 전세, 세금, 청약
(1) 대출
아직도 많은 사람들이 대출=빛, 빚=나쁜 것이라는 사고방식을 갖고 있다. 하지만, 대출은 부동산 투자에 필수적인 레버리지이다. 대출=나쁜 것에 대한 생각에서 벗어나야 집을 살 수 있다.
(2) 전세
내가 원하는 지역에, 원하는 컨디션의, 원하는 연식의 아파트를 사회 초년생이 구매하기란 불가능에 가깝다. 그래서 많은 사람들이 가격을 조금 낮추는 대신에 전세로 내가 원하는 지역의, 원하는 집에 거주하기로 한다. 하지만, 전세는 어디까지나 임시 거주일 뿐, '내 집'이 아니다.
(3) 세금
많은 사람들이 주택 구매를 하기도 전에 부동산을 구매하면 취득세, 양도세, 보유세, 종부세 등 세금 폭탄을 맞는 게 두려워 주택 구매를 꺼린다.
(4) 청약
대출, 전세, 세금을 고려하다 보니 '장기간 무주택자로 전세 살면서 청약을 노려보자'는 생각을 하게 된다. 그리고 계속 자가 구매를 미룬다.
집값에 영향을 미치는 4가지 요소
(1) 국가 경제 상황의 영향
시중에 돈이 풍부한가, 부족한가에 따라 부동산 시장은 많은 영향을 받는다. 시중금리가 낮고, 정부가 시장에 돈을 풀고, 무역 흑자로 국내에 돈이 유입되고, 경제가 성장기라면 사람들의 구매력이 올라가고 집 값이 오르기도 한다. 반대로 금리가 높아지고, 시중에 돈이 부족해지면 사람들의 구매력이 낮아지고 대출에 대한 이자 부담이 높아져 사람들이 주택 구매를 꺼리게 된다.
(2) 지역적인 영향
서울이냐, 지방이냐에 따라 영향을 많이 받는다.
(3) 부동산 정책의 영향
부동산은 정책에 많은 영향을 받는다. 대출 규제, 세금 규제에 따라서 부동산 시장의 흐름이 바뀐다.
(4) 심리적인 영향
외에도 괜히 앞으로 부동산 시장이 폭락한다는 공포감, 부동산 가격이 점점 오르다 보니 앞으로 더 오를 것 같다는 기대감 등등 심리적인 영향도 무시할 수 없다.
부동산 투자 전 반드시 체크해봐야 할 지표들
(1) 아파트 미분양률
미분양률은 '분양하려는 전체 호수 중 분양되지 않은 호수의 비율'을 의미한다. 미분양률이 높다는 뜻은 아파트를 지어놔서 공급하겠다는 데도 분양해가겠다는 사람이 없다는 뜻이므로 해당 지역에 수요보다 공급이 많음을 의미한다. 원인은 해당 지역 입지가 안 좋아서, 부동산 불황기여서 등등이 있다. 하지만, 이를 부동산 시장의 하락으로 단정 지을 순 없다.
(2) 경매 낙찰가율
경매는 부동산을 구매하는 방법 (매매, 분양, 경매) 중 가장 어렵고 전문적인 영역에 속하기 때문에, 투자자들의 시선이 많이 들어갔다고 볼 수 있다. 낙찰가율은 '6개월 전에 나온 감정가 대비 실제 경매에서 팔린 낙찰가의 비율'을 의미한다. 따라서, 낙찰가율이 높다면 해당 지역의 낙찰가가 감정가보다 높다는 것을 의미하며, 해당 지역의 매매수요가 높다는 의미로 해서 할 수 있다.
(3) 향후 3년간의 입주 물량
향후 3년간 새로 들어올 입주 물량을 보면 향후 해당 지역의 공급을 가늠할 수 있다.
(4) 인구와 가구수 증감
당연히 인구수와 가구수가 증가하면 해당 지역의 수요가 증가함을 의미한다. 하지만, 인구수의 감소가 반드시 부동산 수요 감소를 의미하지는 않는다. 오히려 중요한 건 가구수이다. 인구수가 줄더라도 가구수가 증가하면 해당 지역의 부동산 수요는 증가할 수 있다.
그래도 아파트
책에서는 빌라, 오피스텔, 아파텔, 아파트 등 다양한 형태의 부동산이 있지만, 그래도 아파트를 중요시한다. 일단, 투자를 제외한 부동산의 첫 번째 기능은 '주거'이다. 우선 내가 살 수 있는 공간이 있어야 하는데, 안전성, 인프라, 편리성, 투자 가치를 모두 고려해보아도 아파트 만하다는 게 없다는 것이다.
오피스텔도 소규모 투자 및 월세 수익에는 좋지만, 시세차익을 노리는 투자에는 부적합하다고 한다. 일단 오피스텔은 아파트 대비 공급이 쉬워서 시세 상승도 제한적이고, 수요도 한정적이기 때문이다.
부동산 관련 세금 3가지만 기억하자
(1) 취득할 때 '취득세'
취득세는 내가 집을 매수할 때, 그 가격을 기준으로 부과된다.
(2) 보유하는 동안 내는 '보유세'
보유세는 재산세와 종합부동산세가 있는데, 종합부동산세는 공시 가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과되므로 일단 패스. (별로 관심이 안 간다.)
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유하고 있을 경우 부과되며, 공시 가격을 기준으로 부과된다.
취득세는 구매할 때 가격이 딱 정해져 있지만, 보유세는 보유하고 있는 동안 가격이 유동적으로 변하기 때문에 매년 과세의 기준으로 발표되는 공시가격을 기준으로 부과한다.
(3) 팔 때 내는 '양도세'
정식 명칭은 '양도 소득세'
기본적으로 내가 산 가격과 판 가격의 차이, 즉 부동산 시세 차익에 대해 세금을 부과한다.
책 중에 '나는 남들과 다른 길을 간다'며 악착같이 시드머니를 모아 부동산 투자를 시작한 저자의 스토리가 인상적인 책. 실질적인 투자처나 투자 스킬을 나오지 않지만, 처음 부동산에 관심을 갖게 된 사람이라면 입문서로서 아주 추천하고 싶은 책이다.
운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편 : 네이버 도서
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