꼬마빌딩 투자 입문서, [임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크]

"대체 누가 꼬마빌딩을 사는 걸까??"

[임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크]

길 가다 보이는 꼬마빌딩들. 한 채당 최소 10억은 될 텐데, 대체 누가 이런 빌딩을 사는 것일까? 그리고 이런 빌딩은 어떻게 사는 것일까? 

 

강남 테헤란로 (출처: 강남구청)

강남구 테헤란로를 지나다 보면 정말 어마어마하게 많은 빌딩들을 볼 수 있다. 나는 이런 커다란 건물들의 웅장한 모습, 튼튼한 구조, 그리고 저마다 조금씩 다른 외관을 보면 경외감 비슷한 것을 느낀다. 재테크 수단을 넘어서 하나의 건축물로부터 느끼는 감정이랄까?

 

아무튼, 강남구 테헤란로에 있는 이런 건물들은 개인 소유인 경우가 거의 없다. 대부분 부동산 회사나 펀드, 법인 소유의 건물이다. 그래서 이런 건물은 보더라도 예술작품으로서의 경외감은 느끼지만, 이걸 언젠가 갖고 싶다는 생각은 잘 들지 않는다. 

 

(출처: 매일경제)

그래도, 테헤란로와 같은 업무지구를 조금만 벗어나면 보이는 꼬마빌딩을 보면 '저건 잘 만하면 하나 가질 수 있지 않을까...?'라는 생각이 든다. 유튜브나 블로그를 보다보면 실제로 꼬마빌딩에 투자하는 개인들도 많이 보이고, 자영업자 중에 본인이 직접 꼬마빌딩을 사고 리모델링해서 장사를 하는 분들도 종종 보이기 때문이다. 

 

그렇다면, 대체 이런 꼬마빌딩은 누가 사고, 어떻게 사는 것이고, 사려면 얼마나 필요한 것일까?

"꼬마빌딩 이란"...
원룸건물, 상가주택, 근생빌딩을 비롯한 50억원 미만인 수익형 부동산으로서 5층 전후, 연면적 1,000제곱미터 (300평) 미만인 건물이라고 본 책에서는 정의하고 있다.  

저자는 주택 보유와 무관하게 순수 현금으로 3억 정도의 종잣돈은 있어야 꼬마 빌딩 투자를 위한 출발선에 설 수 있고, 7~8억 정도는 있어야 제대로 된 꼬마빌딩 재테크에 도전해 볼 수 있다고 한다. 

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부동산 투자, 아파트가 능사는 아니다

(출처: 매일경제)

우리나라에서 '부동산 투자'하면 가장 먼저 떠오르는 것은 아파트이다. 아파트는 '주거'의 기능을 담당하는 부동산으로서, 누구나 어딘가에는 살아야 하기 때문에 필수재이기도 하고, 많은 사람들이 살아봤기 때문에 투자에 접근하기에도 상대적으로 쉽다. 그래서 많은 사람들이 부동산 투자를 시작할 때, 아파트부터 시작하고, 실제로 아파트로 수익을 본 사람들도 많다. 

 

하지만, 아파트는 싸이클이라는 것이 있어 침체기에는 3~4년씩 쉬어가기도 하고, 가격의 상승을 통해 수익을 노리는 '차익형'부동산이라는 특성상 아파트는 '수익형'부동산처럼 3~5% 수준으로 또박또박 안정적인 현금흐름을 기대하기 힘들다. 그래서, 저자는 반드시 부동산 투자를 할 생각이라면, 아파트에만 집중하지 말고, 다른 부동산 영역으로도 관심을 돌려야 한다고 주장한다. 그리고, 여러 가지 부동산의 형태 중 가장 안정적이고 수익률이 좋은 부동산 투자가 바로 '꼬마빌딩'이라는 것이다. 

 

일단 생활할 공간이 필요하다는 점에서 아파트 투자에 가장 먼저 관심을 기울이고, 주거의 안정성을 위해서 아파트를 마련해야겠지만, 포트폴리오의 다각화를 위해서 다양한 부동산 투자형태에 관심을 기울여야 겠다는 생각도 들었다. 

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500만 원 월세를 받기 위해 필요한 부동산 종류

(출처: 매일경제)

위에서 말했듯이 아파트 말고도 부동산 투자 대상은 정말 다양하다. 그리고 투자대상 별로 기대되는 수익률, 관리하는 방법, 그리고 필요한 종잣돈이 다르다. 어쩌면 부동산도 주식처럼 종목 특성에 따라서 포트폴리오를 잘 구성하는 게 안정적이겠다는 생각이 들었다. (문제는 부동산은 한 채 마련하는 것도 만만치 않지만)

(출처: 본 도서)

이처럼 부동산 마다 특성이 다르기 때문에 수익률과 필요한 종잣돈이 다르다.

 

구분상가란, 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가를 의미하며, 상인들에게 세를 놓는 1칸짜리 상가다. 주로 아파트 단지 내에 위치해 있으며, 큰 시세 차익은 기대할 수 없지만, 타 부동산 상품대비 높은 수익률을 기대할 수 있다. 

 

지식산업센터란, 기업체를 대상으로 사무실로 임대를 주는 상품이다. 주로, 구로구, 금천구, 성동구, 영등포구, 판교, 동탄, 미사 지구 등에 위치한 경우가 많다. 구분상가와 마찬가지로 안정적인 수익을 기대할 수 있고, 입주자가 대부분 사무직 회사여서 세입자도 깔끔하지만, 최근 서울의 지식산업센터는 개발이 거의 끝나서 좋은 매물이 많지 않다. 

 

고시원은, 주거 지불 능력이 낮은 사람들이 거주하는 곳이지만, 참고로 건물용도가 주택이 아니라 근린생활시설로 구분되어 있다. 따라서, 냉난방 시설, 취사 시설을 원칙적으로 설치할 수 없다. 고시원은 투자비용 대비 산출 수익이 13%로 가장 높은 수익률을 보이지만, 시설을 운영하는 관리 업무가 들어가 수고로움이 있다. 

 

이 중에서 꼬마빌딩으로 구분될만한 부동산은, 상가주택, 원룸건물 정도이다. 

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그래서 핵심은 '리모델링'과 '신축'

하지만, 아무리 좋은 꼬마빌딩도 시장에 영향을 받기 마련이다. 그래서 이 책의 결론은 꼬마빌딩과 리모델링 (혹은 신축)이 결합된 투자 형태가 시장의 영향도 받지 않으며, 가장 안정적이고, 가장 수익률도 높다는 것이다. 나의 노동력과 수고로움이 투입된 만큼, 꼬마빌딩 리모델링은 확실한 수익을 거둘 수 있다. 

"리모델링"이란, 
건축법 시행령에 따르면, 리모델링이란 건축물 사용승인 후 15년 이상된 건축물에 대해, 노후와 억제 또는 기능 향상들을 위하여 증축, 개축, 대수선 하는 행위를 의미한다. 

리모델링을 하게 되면 건물의 상태가 좋아지면서 월세를 높여 받을 수 있는데, 높아진 월세만큼 건물의 가치가 높아진다. 이때, 수익률을 4%로 기준을 할 경우, 월세를 100만원만 올려 받아도 건물의 가치를 2,500만 원 높일 수 있게 된다. 

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이 개념만큼은 알고 가자:  건물가격 산출 방법

꼬마빌딩은 아파트와 달리 정해진 가격이 없다. 따라서, 가치를 산출해 내야 하는데, 자주 사용되는 3가지 방식이 있다. 

 

1. 복성식 평가법

가장 고전적인 방식으로서, 토지 가격과 건물의 잔존가치를 합한 평가 방식이다. 즉, 토지의 시세와 건물의 준공년도만 알면 손쉽게 토지의 가치를 산출해 낼 수 있다. 단, 이 방식은 매수인이 중시하는 시장성과 수익성에 대한 고려가 결여된 단점이 있다. 

 

우선 토지의 가격을 구해보자. '토지이용계획확인서'를 보면 토지의 공시지가를 알 수 있는데, 일반적으로 공시지가는 시세의 60%를 반영한다고 가정한다. 따라서, 공시지가에 2배를 곱하면 토지의 시세를 알 수 있다. (단, 이 방식은 관리/농림지역보다는 도시지역이 유용하다.)

 

그리고 건물의 가치를 구해보자. 건물은 신축비로 450만원/평 이 들어간다고 가정하고, 이에 사용년수/잔존년수를 나누어서 값을 구한다. 

 

2. 수익률 평가법

수익률 평가법은 해당 부동산의 수익성을 산출하여 가치를 평가하는 방식이며, 대부분의 투자자들이 가장 선호하는 방식이다. 이 방식은 매도호가, 보증금, 월세를 알면 구할 수 있다. 

 

강남권은 대략 3.5%, 강북권은 대략 4%의 적정수익률을 적용하는데, 이 수치는 현재 시장에서 통용되는 수익률로서, 시장금리, 증권투자, 채권투자 등 각종 금융 투자의 수익률을 고려한 수치이다. 

 

"적정가격 = 연간임대수입료/적정수익률 + 보증금"의 식으로 구한다. 

따라서, 월세가 150만원인150만 원인 꼬마빌딩이 강북권에 위치해 있다고 가정하면, 강북권의 적정수익률을 4%로 가정했으므로, (1,500,000원 x 12개월)/0.04= 4.5억 + 보증금으로 건물 가치를 구할 수 있다. (참고로 월세가 150만 원인 오피스텔이 대략 4.2~4.5억 정도라는 점을 통해 이 평가법을 검증할 수 있다.)

 

3. 연면적 평가법

이 방식은 저자가 만든 평가법이다. 즉, 연면적이 얼마인지 알면 대략적으로 가격을 산출할 수 있다는 본인의 노하우에서 나온 방식인 듯 하다. 

 

우선, 지하~지상 합쳐서 건물의 총 층수를 파악한다. 

다음으로, 건물 주변을 걸어보며 보폭을 통해서 대략적인 대지면적을 파악한다. 

그리고 구해진 대지면적의 대략 50%를 층당 면적으로 간주한다. 

이렇게, '총 층수 x 층당 면적'을 곱하면 연면적을 구할 수 있다. 

 

예를 들어, 대지면적 100평, 지하1층~지상5층인 건물이 있다면, 대지면적의 50%인 50평을 층당 면적으로 간주하고,

총층수인 6층을 곱하면, 연면적이 300평 정도가 나온다. 

이렇게 구해진 연면적에 이미 시장에 나온 대략적인 연면적 평당가를 곱하면 건물의 가치를 알 수 있다. 

 

연면적 평당가는 지역에 따라서 900만 원~2,400만 원까지 다양한데, 강남권 대로변은 대략 2,400~3,000만 원/평당 정도이다.  

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그 외, 꼬마빌딩 투자에 추가적으로 알아야 하는 용어들

1. 용적률: "지상으로 올릴 수 있는 정도"

용적률이란, 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로서, 건축물에 의한 토지 이용도라고 볼 수 있다. 이 때, 연면적은 지하 부분을 제외한 지상 건축물의 면적을 의미한다. 용적률을 구하기 위해선, <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> (일명 '국토계획법')을 참고하면 된다. 하지만, 국토계획법만 보아서는 안되고, 지자체별로 조례를 함께 참고하여야 한다. 일반적으로 국토계획법의 용적률보다 서울시의 조례를 더욱 엄격한 용적률을 적용하기 때문이다. 

 

2. 건폐율: "토지상에 건물이 깔고 앉은 면적의 정도"

건폐율이란 대지면적에 대한 바닥면적의 비율을 의미한다. 즉, 건축 밀도를 나타내는 개념으로서, 대지면적에 대한 바닥면적의 비율이다. 용적률과 마찬가지로 국토계획법의 건폐율과 지자체 조례가 다를 수 있으므로 함께 참고해 보아야 한다. 

 

3. 지구단위계획구역: "개발 제한 여부를 보여주는 계획"

지구단위계획구역이란 국토계획법에 따라 정의된 개념으로서, 일부 구역을 지정하여 추가적인 계획을 수립하게 된다. 따라서, 국토계획법, 그리고 지자체 조례에 별다른 제한이 없더라도, 지구단위계획구역에 제한이 있을 수도 있기 때문에, 지구단위계획구역에 제한이 있는지, 없는지를 잘 알아보아야 한다. 

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꼬마빌딩은 대체 누가 사는가? 생각보다 많은 은퇴시기의 직장인들이 퇴직전에 본인이 살고 있던 10억짜리 아파트를 팔고 안정적인 수익을 위해 꼬마 빌딩 투자에 나선다고 한다. 나도 그렇다면 못할 일은 아닌데, 문제는 은퇴시기까지 돈을 몇십 년 동안 모아야 한다. 좀 더 빠르게 수익을 늘릴 수 있는 방법은 없을지 고민하게 만드는 부분이다. 

 

꼬마빌딩 투자에는 얼마가 드는가? 대략 6~7억 정도는 있어야 대출끼고 우량 꼬마빌딩을 구입할 수 있는 것 같다. 말도 안 되게 비싼 가격은 아니지만, 살 집을 마련하고도 남은 6~7억이라고 생각하면 생각보다 비싼 돈이다. 내 집 하나 마련하는 것도 쉽지 않은 마당에 말이다. 

 

어떻게 해야 꼬마빌딩 투자에 성공할 수 있는가? 신축, 리모델링, 급매물, 정상매물 순으로 수익률이 좋다고 한다. 따라서, 신축과 리모델링을 한다면 꼬마빌딩 투자를 통해 높은 수익률을 낼 수 있다. 그렇다면, 꼬마빌딩 투자를 제대로 하기 위해서는 어느 정도 리모델링에 대한 지식과 경험, 인테리어에 대한 감각도 있어야 할 일이다. 

 

꼬마빌딩에 대한 궁금증을 조금은 풀어준 좋은 책이었다.