[발로 뛰는 부동산] 유튜버 '모두의 부동산'님 분당|판교|성남 투자 강의 후기!

평소에 자주 즐겨보던 부동산 유튜버 중 한 분인 구독자 47만 '모두의 부동산' 님의 오프라인 강연을 다녀왔다.

모두의 부동산님은 유튜브에서는 얼굴 공개를 안하고 자료 화면만 띄워놓고 방송을 한다. 목소리도 젊은 분이 어떻게 이렇게 말을 잘 하고 똑똑하게 설명을 잘 할까 싶어서 궁금하던 차에 오프라인 강의가 열렸길래 신청을 해봤다. 

 

모두의 부동산님은 평소에도 재건축, 용산, 판교 키워드를 많이 강조하시는데, 이번 강의 주제는 분당, 판교, 성남 재개발-재건축 투자였다. 소액으로도 가능할 수 있다는 점, 얼마전 다녀온 분당임장에서 분당은 재건축만 된다면 정말 살기 좋은 동네겠다는 점을 직접 느껴서 더 흥미가 갔다. 

 

강의료는 99,000원이었던걸로 기억하는데 (내 기준 싸지는 않다...) 그래도 한 번 이런 강의가서 분위기도 느껴보고, 공부도 해보면 좋겠다 싶어서 옷 한 벌 안 사입고, 데이트 비용 한 번 줄이면 되겠지라는 생각으로 신청했다. 

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당일날 문자를 받았는데 '선착순'이라는 말이 쓰여있었다. 사람 많은 서울에서 '선착순'이라는 말에 여러번 당해서 강연 1시반 30분 전부터 강연장에 가 있었다. (다행히 모두의 부동산 측에서 신청 인원을 잘 받아서 못 들어가게 되는 사람은 없었다.) 

 

아니나 다를까, 이미 열댓명 쯤 되시는 분들이 줄을 서 계셨다. (역시 서울은 행동이 빨라야 한다.) 선착순으로 입장할 수 있게 해주셔서 다행이 앞 쪽에 좋은 자리를 테이크 할 수 있었다! 이 날 강남구민회관 자리는 다 찼고, 대략 500여명 정도가 오셨던 것 같다. 

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그리고 드디어...! 목소리로만 듣던 모두의 부동산님을 실물로 보게 되었다. 목소리로 젊은 분인 건 알았지만... 생각보다 훨씬 젊으셔서 놀랐다. 그리고 이 날 나이도 밝혀주셨는데 38세라고 하신다. 이 분은 젊은 나이에 부동산 투자 지식도 많고, 500 여명 앞에서 강의 하는데 대단하구나 싶었다. 나도 몇 년 후에는 저 정도 지식과 성과를 낼 수 있겠지.

 

전반적으로 재미있고, 스무스한 강의였다. 강의 중간 쯤에는 모두의 부동산님도 텐션이 오르셨는지 휴식시간을 넘겨가면서까지 열정 강연을 하셨고, 원래 5시에 끝날 강의는 5시 30분이 되어서야 끝났다. 

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분당 재건축의 핵심

일단 모두의 부동산님의 전제는 (1) 앞으로 판교는 지금보다 훨씬 더 뜰 것이며, 분당이 판교 신흥 중산층 및 부자들의 배후 주거지가 될 것이다, (2) 분당 재건축은 언젠가 될 것이다 같았다. 크게 무리없이 공감할 수 있는 지점이다. 실제로도 판교는 점점 늘어나는 일자리와 이미 입주한 기업의 성장세에 비해 주거지가 생각보다 한정되어 있고, 대부분이 휴먼시아 계열 아파트여서 신흥 부자들을 만족시키기에는 어려움이 있다. 

 

그럼 분당 재건축은 언제 될 것인가? 그리고 분당 재건축이 되기는 할 것인가?

이렇게 의문을 품는 사람들도 꽤나 있다. 그 사람들의 논리는 이미 분당은 용적률이 높은 신도시여서 사업 수익성을 내기 어렵고, 이미 인구가 많은 분당의 용적률을 높여서 인구를 더 받으면 지금의 분당 인프라가 폭발해버린다는 것이다. 그리고, 분당 전체를 재건축 하려면 상당히 많은 시간이 필요할 것이라는 점. 

 

하지만, 분명 모두가 이미 30년이 지나 버린 분당을 보고, 언젠가는 반드시 저 동네에 재건축이 필요할 것이라는 점에 동의하고, 언젠가는 재건축이 있을 것이라고 예상하고 있다. 그럼 향후 분당의 재건축은 어떻게 접근하여야 할까?

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핵심은 '첫 재건축' 이다. 

그래서... 모두의 부동산님은 분당 '첫 재건축'을 무지막지하게 강조한다. 

'첫 재건축'. 이걸 잡아야 재건축 속도도 빠르게 낼 수 있고, 재건축 성공 확도도 높일 수 있고, 신축으로서 몇년 동안 희소가치도 높을 것이기 때문이다. 마치 그동안 쌓여있던 재건축이 없었던 과천에서 처음 1~2개의 재건축의 10년도 안되는 시간에 빠르게 이루어졌듯이, 분당오 첫 재건축이여야만 빠르게 진행될 수 있다. 모두의 부동산님은 사업성, 입지 보다도 어쩌면 '첫 재건축'이 가장 주요함을 강조했다. 

 

이후 강의 내용 대부분은 '그래서 어디가 첫 재건축이 될 것인가'와 '어떻게 첫 재건축이 될 단지를 고를 것인가'에 대한 설명이었다. 

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분당 '첫 재건축'을 찾는 법

솔직히 어디가 분당 첫 재건축이 될지는 아무도 모른다. 갑자기 정책이 바뀌는 등 이건 신만 알 수 있는 영역이다. 그럼에도 불구하고, 투자자라면 나름의 기준으로 분석해서 결정을 내려야 하는 법. 모두의 부동산님 강연은 '내 감으로, 내가 얻어낸 기밀 자료로 찝어줄테니 나를 따르라'같은 느낌이 아니라, 나름의 기준과 로직을 기반으로 진행된 점이 좋았다. 

 

분당 '첫 재건축' 단지를 고를 때에는 분당구 전체를 보기 보다는, 금곡동/구미동, 정자동, 수내동, 서현동, 분당동, 이매동, 야탑동 이렇게 쪼개서 골라야 한다고 한다. 분당구는 동별로 주거 기준이나 소득 수준이 비슷비슷 하여서 어느 한 동에 재건축을 몰아주면 분명 특혜의혹이나 주민들의 불만이 있을 것이기 때문에, 반드시 동별로 재건축 한 두 단지를 열어줄 것이고, 따라서 동별로 될만한 단지 한 두놈만 잡으면 된다는 것이다. 

 

[모두의 부동산이 말하는 분당 '첫 재건축'의 기준]
1. 소유주 동의률
2. 통합 재건축 여부
3. 역세권, 규모, 사업성 등등

그래서, 어떻게 '첫 재건축' 단지를 고를 것인가. 모두의 부동산님은 그 무엇보다 주민 '동의률'을 가장 강조했다. 연한과 입지가 비슷비슷한 분당에서 주민들의 동의률이 높아야 재건축이 빠르게 진행되기 때문이다. 그리고, '통합 재건축'이 되어야 '특별 정비구역'에 지정되기 유리해지며, 그 만큼 재건축 속도와 성공률이 높아지기 때문에, 통합 재건축 여부가 중요하다. 

 

특별 정비구역에 지정되면, 재건축 안전진단이 완화되며, 토지 용도 변경 및 용적률 상향을 받을 수 있으며, 입지규제최소구역 지정 및 리모델링 세대수 증가등의 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 

 

그리고 그 다음으로 중요한 게 역세권, 규모, 용적률, 등과 같은 사업성이다. 

 

이를 기반으로 각 동별로 훑어가며 강의를 진행해주셨다. 특히, '첫 재건축' 단지가 명확하게 보이는 서현동, 정자동, 금곡동, 구미동 일대는 정말 자세하게 단지까지 짚어주며 강연을 진행했다. 본인의 감이나 출처를 알 수 없는 비선 정보가 아닌, 일정한 기준에 따라 동별로 스크리닝을 진행하니 강연에 짜임새도 있었고, 논리성에서 벗어나지 않아 강연을 듣기에도 편했다. 

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내 인생에서 처음으로 자발적으로 가 본 부동산 강의이다. 처음엔 굳이 이렇게까지 가야하나, 싶었지만 좋은 강의를 잘 가려서 주기적으로 가보면 분명 좋을 것 같다. 모두의 부동산님이 짚어준 단지가 100% 맞을 것이라는 보장도 없고, 맞을 것이라는 기대도 하지 않는다. 하지만, 어떻게 분당 재건축을 바라보아야 하며, 그래도 많은 사람들에게 인정 받는 고수는 어떻게 재건축을 접근하는지에 대한 방법론을 배울 수 있었다는 점, 또 주말에도 강연장에 온 사람들을 보며 '정말 많은 사람들이 주말에도 열심히 공부하고 목표를 향해 가고 있구나'라는 점에서 자극을 받을 수 있었다.