[부동산 공부] 서울 아파트값 10년 만에 최대 하락, 바닥인가? 이제 시작인가?

서울 아파트 매매가가 2012년 5월 시세 조사를 시작한 이래 최대 낙폭으로 떨어졌다. 최근 아파트 값이 떨어지고 있다고들 하는데, 10년 만에 최대 낙폭으로 떨어졌음을 통계가 보여주고 있다. 2021년 말까지만 해도 절대 떨어지지 않고 고공행진할 것 같았던 집값이 금리 인상과 함께 급격하게 하락하고 있다.  

 

서울 아파트 매매가격 지수, 한국 부동산원 (기준주 : 2021.06.28= 1000

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올해 초부터 시작된 서울 부동산 가격의 하락, 이제 바닥인걸까? 아니면 이제 하락의 시작인 걸까?

바닥이라면, 10년 만에 최대 폭으로 하락한 지금이 기회일 수도 있지만

이제 하락의 시작이라면, 길게는 10년 가까이 버텨야 하는 수도 있다. 

 

시장을 누가 정확하게 예측할 수 있겠냐만은, 각각의 의견을 정리해보았다. 

누구의 말이 맞는지는 사후적으로나 알 수 있는 일이고, 아무도 알 수 없는 일이지만, 참고라도 해보자. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=2SZeoIrTaaU 

 

"이제 바닥이다"

1. 시장 환경이 2008년 하락기와 다르다

2008년을 시작으로 수년간 지속된 집값 하락기와 지금은 상황이 다르다. 

2008년에는 리먼 브라더스의 파산과 서브 프라임 모기지라는 대외적인 환경으로 인해 촉발된 부동산 가격 하락이었음. 

그래서 회복하는데 시간이 오래 걸렸던 것임.

그리고 당시에는 금리 인하 기조였음에도 불구하고 집값이 하락했지만, 지금은 금리 인상으로 인해 집값이 하락하고 있음.

금리 인상 속도 완화와, 이후 점진적인 금리 인하에 따라 부동산 시장은 회복할 것임.

 

2. 공급량 증가 한계로 인해 하방 압력 감소될 것

2008년에는 노무현 정부 때 분양가 상한제를 피하기 위해 시장에 나오지 않았던 물건들이, 이명박 정부때 한 번에 시장에 나오면서 공급이 증가하고 미분양이 나왔음.

그리고, 이명박 정부 당시 그린벨트를 해제해서 낮은 가격을 공급할 것이라는 정책이 나오면서, 수요자들이 매매를 뒤로 미룸에 따른 수요 감소로 인해 감격이 하락하였다. 

즉, 정책적인 요소로 인해 공급은 증가하는데 수요가 감소하는 현상이 발생하여 집값이 하락하였던 셈.

 

하지만, 현재 수도권 미분양 주택은 4,000가구 수준이며, 핵심지역이 아닌 지역에서만 미분양이 발생하고 있음.

그리고, 앞으로 270만 공급계획이 있지만, 실제로 공급되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상됨.

따라서, 공급 증가의 한계로 인해 더 이상의 하방 압력은 없을 것임.

 

3. 고금리 상황 완화

현 부동산 시장은 금리가 높은 게 문제가 아니라, 짧은 시간에 금리가 급격하게 올랐다는 것이 문제임.

적응할 시간 없이 금리를 높이는 바람에, 긴축 발작으로 인한 매매자들의 수요가 급감한 것임.

지난 20년을 돌이켜 보았을 때, 4~5% 금리 수준에도 집값은 상승하였음. 

매수자들이 현 3% 금리 상황에 익숙해지고 급격한 금리 인상으로 인한 스트레스가 완화되면 시장은 안정될 것임.

그리고, 금리가 4~5% 이상으로 올라가면 차주와 기업들이 감당하기 어려워지면서 또 다른 경제위기가 온다는 점에서, 정부도 현 수준에서 더 급격한 수준으로 금리를 인상하기는 어려울 것으로 보임.

 

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"이제 하락의 시작이다"

1. 수요 측면에서 시작된 하락이 오래될 것

현 부동산 시장의 하락 추세는 수요측면에서 접근해야 한다. 

급격한 금리 인상으로 인한 대출금리 압박과 물가상승으로 인해 매수자의 매수 능력이 떨어지면서 수요가 감소하였다. 

매수자의 구매력이 회복되지 않는 이상 부동산 가격 하락은 지속될 것이고, 

내년 연말까지도 금리가 진정되지 않는다면 금리는 계속 하락할 것으로 보임.

 

2. 금리인하가 모든 것을 해결해주지 않는다

금리를 인하한다고 해서 갑자기 부동산 가격이 상승하지 않음.

금리인하는 부동산 가격을 올리기 위한 수단이 아니라, 유동성을 풀어야 할 정도로 시장 상황이 좋지 않을 때 사용하는 결과론적인 대음임.

금리를 낮추었다는 말은 그만큼 시장에 유동성이 없어 경기가 심각하다는 것이고, 이런 상황에서는 부동산 가격이 오르기 쉽지 않음.

 

게다가, 현재 금리 인상은 코로나로 인해 발생한 유동성을 줄이기 위한 조치였음.

따라서, 이 유동성을 시장이 흡수하기 전까지 쉽사리 금리 인하 조치를 취하기 쉽지 않을 것으로 보임

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부동산 가격이 하락하고 있는 것만큼은 확실하다. 그것도 유례없던 속도와 낙폭으로 하락하고 있다. 그렇다면 지금 열린 하락장은 하락의 시작인 것일까, 아니면 급작스런 금리 인상으로 인해 잠시 하락한 것일까.

 

개인적으로, 첫 번째로, 부동산 가격 하락은 공급 과다로 인한 결과로 보느냐, 수요 부족으로 인한 결과로 보느냐에 따라 입장이 달라질 것 같다. 이번 부동산 가격 하락은 공급의 과다보다는, 경기 침체, 물가 상승, 대출 금리 급격한 인상 등으로 인한 매수자의 구매 능력 하락에 따른 수요 측면에서 시작되었다고 보기 때문에 하락론자의 입장이 더 공감된다. 매수자들이 체감하는 전반적인 경기 상황이 좋아지고, 대출 금리 인상으로 인한 구매 능력 하락이 어느 정도 회복되기 전까지는 부동산 가격은 당분간 계속해서 하락할 것으로 보이기는 한다.

 

두 번째로는 금리 하락 시기와 이로 인한 영향에 대한 입장에 따라 달라질 것 같다. 급격한 금리 인상으로 인한 스트레스에 시장이 적응하고, 추가적인 금리 인상이 없을 것으로 전망한다면 부동산 가격은 반등하겠지만, 구매자들이 급격한 금리 인상으로 인한 부담에 적응하는 시기가 오래 걸릴 것으로 전망하고, 금리 인상이 부동산 가격 상승의 충분조건으로 보지 않는다면 부동산 가격은 한동한 계속 하락세를 보일 것이다. 앞으로 금리 추이는 어떻게 될지 도무지 모르겠어서, 이에 대한 생각은 뚜렷하지 않다. 

 

어찌 되었든, 수요-공급, 금리 인상-인하, 정책, 그리고 전반적인 경기 상황이 맞물려 향후 부동산 가격에 영향을 줄 것이라는 점은 알 수 있다. 당연한 말 같지만, 계속 주의를 기울이고 공부해야 한다.