[부동산 공부] 분당, 일산, 산본 이제 1기 신도시 재건축의 시대!

향후 5년간은 1기 신도시 재건축의 시대다. 90년대 초반 (`91~`94년)대에 완공된 1기 신도시의 구축 아파트들이 재건축 연한 30년을 지 `22년부터 재건축을 바라보고 있다. 가장 대표적인 1기 신도시이자 앞으로 재건축 기대가 높아지고 있는 분당, 일산, 산본을 주목하자.

 

(출처: 유튜브 '모두의 부동산' 채널) 

https://www.youtube.com/watch?v=4wYK_8MoYqw 

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(1) 분당: 강남에 가깝고 판교를 품다, 일자리 접근성 최고봉

 

예전부터 '천당 밑에 분당'이란 말이 있었다. 1기 신도시의 대표주자로서 분당이 처음 개발되었을 때, 서울 대비 깔끔하고 계획된 도시 경관에 일자리가 많은 강남 접근성 때문에 붙은 말이었다. 신도시 중에서 분당이 강남 접근성이 가장 좋은 것은 의심할 여지가 없다.

 

그랬던 분당에 최근 '판교'라는 양질의 일자리 타운이 생기면서 일자리 접근성 측면에서 분당의 가치가 더욱 상승했다. 이제 강남에 가까울 뿐만 아니라 판교까지 품고 있는 도시가 되었다. 수원에 위치한 또 하나의 양질의 일자리인 삼성전자와도 가깝다.

 

양질의 일자리가 몰려있다 보니 당연의 도시의 평균 생활 수준과 소득 수준이 높아지고, 좋은 학군과 상권이 따라오게 된다. 이미 분당은 강남 대치동과 비슷한 수준의 학군이 형성되었다. 부자들만 살 수 있다는, 그래서 부촌에만 들어선다는 명품 중의 명품 '에르메스' 스토어가 최근 판교의 현대 백화점에 개점한 것도 같은 맥락이다. 

 

분당의 일자리, 학군, 상권, 삶의 질은 의심할 여지가 없다. 문제는 재건축의 '속도'다. 어떤 물건이 빠르게 재건축이 진행되는지를 찾아내는 것이 관건. 

 

(2) 일산: '강남에서 먼 분당', 하지만 GTX-A 이후는?

 

1기 신도시의 또 하나의 대표적인 도시인 '일산'. 일산도 일산 호수 공원을 끼고 있고, 광화문과 3호선 연결 등 양질의 삶의 질과 일자리 접근성을 갖고 있다. 

 

그동안 하나 분당 대비 아쉬웠던 점이 강남과의 접근성이었다. 그래서 '강남에서 먼 분당'이라는 인식이 있어왔다. 하지만, 최근 GTX-A가 일산을 지나게 되면서 상황이 달라졌다. 물론 분당에 비하면 물리적인 강남 접근성이 여전히 떨어지긴 하지만, 일산에서 강남까지 25~30분이면 닿을 수 있게되니 강남과의 접근성도 많이 개선되었다. GTX-A의 수혜를 받고 앞으로 일산이 '제2의 분당'으로 성장할 것이라는 이유있는 기대이다. 

 

외에도 경기도의 3대 학군이라고 할 정도로 학군이 좋고, 학원가도 잘 마련되어 있는 일산. 일산도 분당도 마찬가지로 재건축 사업성도 좋고, 삶의 질, 일자리 접근성 (앞으로 더 좋아질 접근성), 학군을 끼고 있다. 다만, 일산도 분당과 마찬가지로 '속도'가 중요하다. 

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(3) 산본: 재건축 사업성이 좋은 일산, 분당 대비 잘 골라야

 

 

분당에 비하면 약간 멀지만, 일산보다는 강남과의 접근성이 더 좋은 산본. 산본역시 주거 환경, 일자리 접근성 등에서 분당, 일산에 견줄 수 있는 1기 신도시이다. 다만, 산본은 분당, 일산 대비 재건축 사업성이 확실한 물건이 많지 않아 잘 골라야 한다. 그래서 산본은 재건축의 '속도'보다 '사업성'이 더 중요하다. 

 

산본은 일산, 분당 대비 재건축이 가능한 곳이 한정되어 있다. 특히 재건축을 노리고 사업성도 없는채 진행 속도만 높여서 시세 차익을 노리고 가는 세력들이 있기 때문에 더욱 사업성을 잘 살펴보아야 한다. 

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한동안 '재건축'이라고 하면 서울의 구축 아파트들만 생각했었다. 강남, 잠실의 구축 아파트들이 대표적인 재건축 대상이라고 생각했고, 일산, 분당 같은 신도시에는 항상 신축 아파트들만 있을 줄 알았다. 그런데 벌써 이 아파트들도 어언 30년이 지나 재건축 대상이라니... 서울 핵심 지역에 신축 아파트를 사는 것은 거의 불가능한 과제가 되어버린 지금, 서울과 접근성이 뛰어난 신도시의 신축 아파트를 위해 재건축을 생각해보는 것도 좋을 듯 하다.