재개발-재건축은 잘 투자하면 적은 자본으로 높은 수익률을 낼 수 있으며, 상급지에 적은 자본으로 들어갈 수 있는 효과적인 투자법이다. 하지만, 잘 못 발을 담그면 수십 년간 몸테크를 해야 하거나, 살면서 굳이 겪지 않아도 될 각종 이슈에 휘말리게 되는 골치 아픈 투자법이기도 하다.
그래서, 더더욱 잘 알아보고 투자에 들어가야 한다. '이 정도 돈으로 몇 년 버티지'라는 생각으로 쉽게 들어갔다가 재개발-재건축 과정에서 더 많은 비용이 청구되기도 하고, 예상보다 더 오랜 시간을 기다려야 하기 때문이다. 구축 아파트 단지 현수막이나 부동산에서 하는 말만 들으면 당장 내년이라도 재건축 공사에 들어갈 것 같지만, 이후로 10년 지나도록 별 변화가 없는 아파트들 도 있다. 재개발-재건축에 들어갈 땐 들어가더라도 제대로 알고 들어가야 하는 이유다.
재개발-재건축의 핵심은 입지, 사업성, 속도이다.
입지, 사업성, 속도가 재개발-재건축의 성패를 좌우한다.
입지는 부동산의 전부이다. 학군, 일자리, 교통이 좋은 곳은 신축뿐만 아니라 재개발-재건축에도 동일하게 적용된다. 참고로, 재건축의 경우 정부 차원에서 대규모로 공급했던 구축 단지가 좋다. 대표적인게 '주공'아파트 단지들인데, 이 단지들은 정부가 계획해서 세웠기 때문에 주변 인프라와 교통이 이미 준수하게 갖추어진 경우가 많고, 저층단지가 많아 사업성이 좋기 때문이다.
사업성은 재개발-재건축을 시행했을 때, 어느 정도 수익이 발생하느냐를 평가한 것이다. 물론 입지가 좋은 곳은 전반적으로 사업성이 좋지만, 그 외에도 용적률, 건폐율에 따라 일반분양 가구 수가 정해지고, 이에 따라 사업성이 정해지기도 한다. 일반 분양 시 몇 가구가 얼마에 분양되느냐, 준공 과정에서 비용이 얼마나 나갔느냐에 따라 수익성이 달라지기도 한다.
마지막으로 가장 중요한 속도. 재개발-재건축 시작을 하게되면, 그때부터는 속도전이다. 사업 시작과 함께 인건비, 금융비용 (이자)가 비용으로 빠져나가는데 사업이 늘어질수록 비용은 계속해서 증가한다. 조합원 간 갈등, 공사하자 등 속도를 늦추는 요소를 최소화하고, 꼼꼼하게 점검하며 진행 속도를 높여야 한다.
재개발-재건축 공부의 핵심은 용어, 절차, 그리고 각 과정별 리스크
재개발-재건축의 핵심이 입지, 사업성, 속도라면
공부의 핵심은 용어, 절차, 그리고 각 과정별 리스크를 숙지하는 것이다.
재건축-재개발은 그 사업의 개념만 놓고 보면 단순하다. 큰 사업을 하고 싶은 사람이 있으면, 동업자를 모아서 공동 투자를 해서 회사를 만들고 사업을 하듯이, 재개발-재건축 지역에 사는 주민들끼리 자신이 소유하고 있던 땅을 투자금의 형태로 내놓아서 땅의 가치를 높여서 본인들이 더 좋은 곳에 살던가, 다른 누군가에게 파는 것이다. 이때, 땅의 가치를 키우는 과정에서 인프라도 새로 깔고, 건물도 신축으로 새로 올려야 돼서 돈이 많이 드는데, 이 중 일부를 주민들로부터 조금 더 걷거나, 외부인에게 팔아서 (일반분양) 돈을 메꾸는 방식이다.
문제는 용어와 절차가 헷갈린다는 점. 낯선 용어와 복잡한 절차가 들어서기 때문에, 처음 접하면 헷갈릴 수밖에 없다. 따라서, 기본적인 용어와 절차만 잘 숙지한다면 뉴스나 부동산에서 하는 이야기를 대충은 이해할 수 있다.
그리고 재개발-재건축은 대형 프로젝트 사업이기 때문에 각 과정별로 발생 가능한 리스크들이 있다. 이를 알고 있어야 피해를 최소화하고 수익성을 높일 수 있다.
재개발-재건축의 차이는 기반시설의 유무와 사업이 시작되는 방향
재개발 재건축은 오래된 건물을 부수고 새로운 건물을 세운다는 점에서 기본 개념이 같다.
둘의 차이점이라면, (1) 기반 시설의 유무와 (2) 사업 시작의 주체이다.
기반 시설이 없을 경우 재개발, 있는 경우가 재건축이다. 재개발은 기반시설이 열악한 곳의 도시환경을 개선하는 사업이라서 상하수도, 도로, 주변 인프라를 포함한 주택을 전부 다시 지어야 한다. 따라서 재개발은 아파트보다는 빌라촌을 대상으로 이루어지는 경우가 많다. 재건축은 이미 기반 시설이 어느 정도 갖추어진 곳의 주거환경을 개선하는 사업이다. 따라서, 기반 시설은 있지만 오래된 구축 아파트에서 진행되는 경우가 많다.
또 하나 큰 차이점은 재개발은 사업이 어디에서부터 시작하냐는 점이다. 재개발의 시작점은 지자체이고, 재건축의 시작점은 주민이다. 재개발은 지자체에서 정비구역을 지정하여, 주민들의 동의를 얻어 진행하는 하향식 공공사업의 성격이 강하고, 반대로 재건축은 주민들이 뜻을 모아서 지자체에 재건축의사를 밝히면 지자체에서 검토하여 이를 진행하는 상향식 민간사업 성격이 강하다. 그러다 보니, 이미 주민들의 동의가 이루어진 재건축과 달리, 재개발은 주민들의 동의를 얻고, 사업의 방향성에 대한 공감대를 형성하는 것만 해도 많은 시간이 소요된다. 재건축이 재개발 대비 예측 가능하고, 빠르게 진행되는 이유 중 하나이다.
재개발-재건축 절차, 딱 5단계만 기억하자
재개발-재건축이 시작돼서 입주까지 완료되는 한 싸이클이 대략 10년이 걸린다. 그 과정에 무수히 많은 절차가 있을 것이고, 살면서 많아봐야 2~3번 겪어볼 수 있는 사이클이다. 그래서, 그 절차를 다 알자면 너무 복잡하고, 나 같은 초심자라면 그냥 눈 딱 감고 5개만 외우면 된다. 딱 5개, 나머지 소소한 절차는 5개의 뼈대에 그때그때 추가해 가면서 이해하면 된다.
정비구역지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 준공
이 5개 절차를 잘 기억하고 나면, 완벽하진 않더라고 지금 재개발-재건축 사업이 어느 정도에 와 있구나에 대한 감은 잡을 수 있게 된다.
이를테면, 재건축하면 빠지지 않아도 등장하는 은마아파트. 은마아파트의 재건축정비사업 추진위원회가 공시한 자료에 따르면 (이를 통해서 은마아파트가 안전진단은 받았고, 정비구역지정되었고, 추진위원회까지 설립되었구나를 알 수 있다.) 은마아파트는 조합설립을 앞두고 있다. 이를 통해, 은마아파트는 아직 5단계 중 2단계를 앞두고 있는 상황이라는 것을 알 수 있다. (`23.4월 기준 기사로 조합설립이 임박했다는 말이 나오고 있긴 하다.)
*정비구역이 지정되기 전에, 정비기본계획이 수립되고, 재건축의 경우 안전진단평가를 통과해야 한다.
안전진단은 A~E까지 등급을 매기는데, E, D 등급을 받으면 바로 재건축이 가능하고, C 등급을 받으면 적정성 검토를 다시 받아야 하며, B 등급은 리모델링만 가능하다. C등급을 받고 적정성 검토를 통과하지 못하면 예비안전진단부터 다시 절차를 밟아야 한다.
이때, 주의해야 할 점은 안전진단을 실시하려면 가구 수에 비례해서 비용이 든다는 점, 그리고 일정 주순 이상 주민의 동의가 필요하다는 점. 최근에는 지자체에서 안전진단 비용을 지원하기도 한다고 하니, 참고해야 한다. 안전진단비용에서부터 볼 수 있듯이, 재개발-재건축은 절대 땅만 박아 놓는다고 돈을 뻥튀기할 수 있는 사업이 아니다. 시작하기 전부터 주민들의 의견을 모으고 돈이 들어간다.
정비구역지정
정비구역이 지정되었다는 뜻은, 재개발-재건축 본게임이 시작되었다는 뜻이다.
정비구역은 사업에 대한 정비기본계획이 승인되었다는 뜻이다. 정비기본계획에는 "어디를 어떻게 재건축할 것인가? 대략적인 사업규모와 추진방향은 어떻게 할 것인가"에 대한 내용이 담겨있다. 이때, 용적률, 건폐율, 정비사업의 명칭, 구역과 면적 등이 정해진다.
참고로, 정비구역으로 지정 고시되는 날은 통상적으로 권리산정기준일이 된다. 권리산정기준일 이후에는 '지분 쪼개기'기가 불가능한데, 즉 이때 이후 새로 지어지거나 팔린 주택을 사봤자 분양권을 받을 수 없다는 뜻이다.
*권리산정기준일: 재개발이나 재건축 사업에 있어서 어느 시점을 기준으로 주택을 분양받을 권리가 있는지, 받으면 몇 채를 받을지를 정하는 기준이 되는 날짜. 권리산정기준일 이후에 '지분 쪼개기'를 한 주택의 소유자는 입주권을 받지 못한다.
정비구역이 지정되면 '추진위원회'를 구성할 수 있다. 추진위원회는 조합을 본격적으로 설립하기 이전에 설립되어 운영되는 임시단체이다. 추진위원회에서 조합설립 준비뿐만 아니라, 설계사, 관리업체 등 초기 협력업체를 선정하기도 한다.
조합설립 (약 1~2년)
조합설립은 재개발-재건축 프로젝트의 선원을 뽑고, 선장을 뽑는 일이다.
조합설립은 앞으로 재건축-재개발 프로젝트를 이끌어갈 사람들을 뽑는 일이기 때문에 매우 주요하다. 조합창립총회에서 첫 조합장과 임원을 선출하는데, 이때 사람을 잘 뽑아야 한다. 조합장에 따라 사업 속도가 좌우되는 경우가 많으니, 실력도 있어야 하며, 시공사나 협력업체와 비리를 저지르지 않은 투명한 사람이어야 한다.
요즘에는 아예 일정 수수료를 좀 주고, 외부 전문인력에게 맡기는 전문조합 관리인 제도를 사용하기도 한다. 그나마 재건축은 낫지만, 재개발의 경우 조합 설립하는데만 2~3년이 걸리기도 한다.
사업시행인가 (약 2년)
사업시행인가는 재건축 사업 전반에 대한 플랜을 세우는 단계이다.
이때, 건물배치, 단지 안팎의 구조 등 재건축 사업에 대한 전반적인 사항을 결정한다. 또, 교육환경영향평가, 교통영향평가, 환경영향평가 등 각종 인허가를 받아내는 단계이기도 하다. 인허가 과정이 생각보다 오래 걸리기도 하는데, 요즘에는 교육환경영향평가나 환경영향평가로 인허가 과정이 지체되는 경우가 많다고 한다.
사업시행인가과정에서 사업에 대한 설계안을 세우는데, 요즘에는 시공사간 경쟁이 과열되면서 시공사가 기존 설계안보다 더 화려한 대안설계를 제시하고, 대안설계로 진행하는 경우가 많다. 대기업 소속 시공사에서 제시한 대안설계인만큼 더 전문적이고, 단지의 가치를 높이기도 하지만, 시공사는 대안설계가 승인을 받지 못해 사업이 지연되는 것에 대한 책임이 없기 때문에, 무리한 대안설계로 인해 사업이 지연되는 경우도 있으니 주의해야 한다.
그리고, 사업시행인가 후 조합원 분양신청 통지가 가는데, 조합원은 분양신청 통지 후 30~60일 사이에 분양신청을 해야 한다.
관리처분인가 (약 2년)
관리처분인가는 조합원들 간 앞으로 가져가게게 될 파이를 나누는 과정이다.
관리처분인가를 받기 전에 '종전자산평가'를 받는다. '종전자산평가'는 쉽게 생각하면, 재개발-재건축 이전에 조합원들이 갖고 있던 토지와 건물에 대한 평가액을 의미한다. 종전자산평가액은 재개발-재건축 사업 이후 토지와 건물에 대한 가치 (종후자산평가)와 비교하여 사업성과 조합원이 낼 분담금을 내는 기준이 된다.
*종전자산평가: 감정평가를 통해 조합원이 재개발-재건축 이전에 보유하고 있던 토지와 건물의 가치를 매기는 것
재개발-재건축 사업 이전에 조합원들이 갖고 있던 토지와 건물의 가치, 그리고 재개발-재건축 후 얻게 될 토지와 건물의 가치 등을 비교해 조합원이 추가적으로 얼마를 내야 할지 (혹은 얼마를 더 받아갈 수 있을지)를 계산하여 조합원들에게 분담금이라는 형태로 계산서를 발행하는 과정이다.
재개발-재건축 절차를 이해하는 과정에서 이 과정이 제일 이해하기 골치 아픈데,
종전자산평가액과, 종후자산평가액을 이용해 비례율을 구하고,
비례율을 이용해 권리가액을 구하고,
조합원 분양가에서 권리가액의 차이만큼 조합원 분담금을 내게 된다.
*비례율: 재개발-재건축 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액 (종후자산평가액)에서 총 사업비용을 뺀 금액을 조합원들이 부유한 종전자산의 총평가액으로 나눈 금액. 재개발-재건축 사업의 사업성을 평가하는 지표.
즉, 비례율 = (종후자산평가액 - 사업비용) / 종전자산평가액
재개발-재건축 사업에 들어간 토지와 건물의 가치가 낮을수록 (= 종전자산평가액이 낮을수록)
재개발-재건축 사업 이후 새로 얻게 될 토지와 건물의 가치가 높을수록 (=종후자산평가액이 높을수록)
사업에 들어간 사업비용이 적을수록 (= 차감되는 사업비용이 적을수록)
비례율은 높아지고, 수익성이 좋은 사업이라는 평가를 받게 된다.
*권리가액: 조합원이 재개발-재건축 사업을 진행할 때, 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액.
즉, 권리가액 = 종전자산평가액 * 비례율
*조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
이 과정에서 분담금이 너무 높다고 생각되어 분명 이의를 제기하는 사람이 나오기 마련이다 (비상대책위원회 수립). 이 사람들 때문에 사업이 또 한 번 지연되기도 하고, 조합원은 예상치 못한 분담금을 내게 되기도 한다.
준공
관리처분인가와 조합원 분양 신청까지 끝나면 드디어 준공이 이루어진다.
준공, 즉 삽 뜨기 전에 주민들은 100% 이주를 완료해주어야 한다. 이주와 철거도 속도전이다. 일부 세입자, 재건축-재개발 사업에 동의하지 않은 현금청산 대상자들이 끝까지 이주를 하지 않는 경우도 있는데, 이주가 늦어질수록 다 금융비용이기 때문에, 보상금을 주는 식으로 빠른 협의를 봐야 한다.
공사가 완료되고, 조합원 해산까지 마무리되면 재개발-재건축의 한 사이클이 마무리된다. 조합원 해산까지가 마무리되어야 진짜로 끝난 거다. 실제로 재개발이 2015년에 끝나고도 등기 절차 등으로 인해 조합원 해산이 되지 않아, 아현 4 구역 (현, 공덕자이)는 등기등록을 하지 못하는 상태이다.
재개발-재건축 과정 1 사이클을 최대한 빨리 끝내면 대략 8~10년이 걸린다 (재건축 기준, 재개발은 더 걸릴 수도 있다.). 그 과정에서 하나라도 삐끗하면 금방 10년을 넘기는 사업이다. 물론, 재개발-재건축이 가장 수익성이 좋은 부동산 투자라고도 하지만, 그만큼 긴 시간과 예상치 못한 많은 노력을 쏟아야 될 수도 있는 사업이다. 역시, 세상에 쉽고 수익률이 높은 투자는 없다. 재개발-재건축 그만큼 더 자세히 알아보고 들어가야한다.
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